Blogia

GUSTAVO ZEVALLOS RUETE

SEGURIDAD DEL TRAFICO VERSUS LA SEGURIDAD DEL DERECHO

 

Gustavo Zevallos Ruete

Abogado*

 

 

El escritor Goethe en su inmortal obra Fausto glosaba la siguiente frase: “prefiero la injusticia al desorden”; dicha afirmación vislumbra a manera de guisa, lo que se pretende tratar en las siguientes líneas.

 

Una sociedad que tenga un orden establecido basado en reglas claras de convivencia y predictibilidad en las consecuencias de las acciones realizadas, ¿podría aceptar conscientemente en aras de dicho orden, la comisión de actos de injusticia?. Ensayemos algunas ideas que sin el ánimo de respuesta surgen de esta interrogante. Seria factible pensar que la existencia de un orden establecido conculcará en cierto grado la justicia - siempre que sea la excepción a la regla -  no siendo un plano ideal, pero si real, dado que no vivimos en un mundo perfecto donde todos tienen lo necesario para cubrir sus necesidades. Un sistema jurídico positivo podrá generar ratios de injusticia; pudiendo llegar a decirse que el orden debe ser siempre primero y su conculcación seria injusta, siendo el desorden inexpresión de causa justa; advirtiéndose que el orden podría existir sin la justicia pero no esta última sin el orden.-

 

Es pertinente precisar que la creación de un sistema social basado en normas positivas tiene como fin último lograr una convivencia armónica – o por lo menos lo intenta - entre los seres humanos, y que a consecuencia de ello se genera una justicia social que supone el devenir lógico de un orden establecido, pero lamentable ello no siempre es así.

 

Parafraseando un ejemplo del profesor Alfredo Bullard, “el hecho que una madre soltera de tres menores, carente  de un seguro social, y que un accidente le impida  trabajar, no pueda ser desalojada judicialmente de su vivienda alquilada por un propietario que tiene muchos inmuebles, pero quiere lógicamente que le paguen la renta de todos sus predios; es una difícil situación en la que deberá seguirse la justicia (una suerte de justicia social) o el orden establecido. Claro que de aplicarse una justicia social mal entendida, generaría tiempo después un aumento en los precios de la renta, o peor aún, que ningún propietario quiera alquilar una vivienda a una madre soltera. 

 

En nuestro país la legislación positiva, crea seguridad jurídica – es el fin deseado– pero que en el caso concreto de un Sistema Registral como el nuestro (Sistema de Oponibilidad de Derechos), esa seguridad tiene dos vertientes bien marcadas (en la mayoría de sistemas jurídicos registrales en el mundo tienen vigencia); la seguridad del trafico y la seguridad jurídica misma o del derecho, las mismas que tienen grandes similitudes pero que son irreconciliables en la forma de brindar seguridad, siendo antagonistas en su ejecución, generando muchas veces que la prevalencia de una, ocasione la lapidación de la otra.  Esto último, sin perjuicio, que el sistema positivo en su conjunto, trate que la seguridad del tráfico compatibilice con la seguridad del derecho, pero que en caso de contradicción, el sistema enfilará sus escudos a favor de la primera, al establecerse claramente en nuestro Código Civil que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobres los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Esto quiere decir que yo puedo ser realmente el propietario de una casa, pero si otra persona registro la propiedad antes y aparece en el registro como tal,  será el propietario oficial para todo tercero interesado en el predio. Debe tenerse presente que un continuo enfrentamiento entre ambos tipos de seguridad, dañaría gravemente cualquier sistema registral, no pudiendo perjudicarse en forma continuada la seguridad del derecho en aras de una seguridad del tráfico, dado que el sistema estaría condenado a la desaparición. Si bien es cierto, nuestro sistema recoge como una garantía la adquisición a non domino – adquirir un derecho de un no propietario –  esto es sin duda, un hecho confrontacional  que merma al sistema.

 

Lo señalado líneas arriba, es un caso palpable, en el cual el orden establecido; es decir la conveniencia legal que se inscriban los derechos reales para que estos sean oponibles a terceros, prima sobre la justicia del propietario, que por muchas razones, -que serian materia de otro artículo-, no logra acceder al registro. 

 

Lo que se pretende con estas breves líneas, es advertir la existencia de estos dos tipos de protección, que aparecen cuando hay contradicción sobre un derecho de propiedad,  y que todo operador del derecho debe tener en consideración al momento de aplicar la norma, a fin de tratar  - cuando sea posible - disminuir la brecha que existe algunas veces entre el orden y la justicia.

 



* Registrador Público y Docente de la Universidad Inca Garcilazo de la Vega.

¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres.

EL BLOQUEO EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO; LA NECESIDAD DE ENMIENDAS.

 

 

Por:  Gustavo Rafael Zevallos Ruete

Abogado, Registrador Público y Docente de la Universidad Inca Garcilazo de la Vega.

Introducción

 

En nuestro país, rige un sistema registral de inscripción declarativo[1], admitiendo en vía de excepción el sistema de inscripción constitutivo[2] y obligatorio[3] para casos concretos fijados por la norma. El sistema declarativo tiene como principal característica, el publicitar derechos que han nacido fuera del Registro, los mismos que no requieren su inscripción para tener validez; ahora bien, estos derechos serán recién oponibles a terceros a partir de su inscripción, estableciendo nuestro ordenamiento civil que nadie podrá desconocer el contenido de las mismas[4]. Lo glosado, puede ser graficado a manera de ejemplo, con el derecho de propiedad - derecho real por excelencia - , el mismo que nace fuera del registro como un derecho relativo fruto del consentimiento de la partes – comprador y vendedor -, convirtiéndose en un derecho absoluto y exclusivo, oponible a todos - erga omnes -  a su ingreso al Registro Público. Este sistema registral, que ha existido en el Perú desde sus inicios, trata siempre de compatibilizar la seguridad del tráfico con la seguridad del derecho, pero en caso de contradicción, el sistema enfilará sus escudos a favor de la primera, al establecerse claramente que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobres los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone[5]. Estando a lo dicho, la adquisición de un derecho real  - léase propiedad – tenia un inconveniente cuando  una persona natural o jurídica quería asegurar su derecho mediante la inscripción en el registro, ese problema era el lapso de tiempo que existía entre la formalización notarial del acto jurídico y la presentación física[6] ante la Oficina Registral competente, lo que generaba cierta inseguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, máxime si en décadas pasadas el plazo de formalización ante un notario[7] era más amplio. Con el fin de eliminar ese agujero negro, se público con fecha 20/05/1970 en el Diario Oficial El Peruano el Decreto Ley Nº  18278 modificado por Ley Nº 26841 del 15/06/95, norma que establece el bloqueo de las partidas registrales  – léase partida electrónica o ficha  del Registro de Predios–   a favor de personas naturales o jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya, amplíen o modifiquen derechos reales a favor de los mismos[8].-

 

Características Generales

 

El bloqueo registral en principio, es un mecanismo de protección creado a favor de los adquirientes de derechos reales, que impide durante un plazo de sesenta días hábiles, la inscripción de acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la anotación preventiva de bloqueo, celebrado por terceros y por los que se constituyan, amplíen y/o modifiquen derechos reales. En ese contexto  podemos citar como características del Bloqueo Registral vigente en nuestro sistema , los siguientes:

 

-Protege la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, es decir, el bloqueo recae solo en la partidas del Registro de Predios[9].

 

-Es solicitado por el notario dentro de las 24 horas de haber recibido el documento que las partes solicitan perfeccione y que contiene la constitución, ampliación o modificación de derechos reales sobre un inmueble determinado.

 

-Tiene un plazo de duración de sesenta días hábiles, desde el día siguiente de su presentación en el Registro. Este plazo es indiferente al  plazo del asiento de presentación del título presentado al registro y que contiene el bloqueo,  dado que por una serie de factores (suspensión, prorrogas, etc) el plazo de un título puede extenderse a más de sesenta días hábiles, lo cual no hace que el plazo de protección otorgado por la Ley Nº 18278  también se extienda. A mayor abundamiento el artículo  103 del Reglamento del Registro de Predios[10]  prescribe lo siguiente : “...para que el título que contiene el acto definitivo goce de los efectos del bloqueo, debe presentarse dentro de los 60 días hábiles contados desde la fecha del asiento de presentación del bloqueo.”  

 

-Una vez registrado el bloqueo, prohíbe al Registrador Público inscribir cualquier otro acto incompatible con el derecho que esta siendo formado y que esta siendo protegido con el bloqueo registral, incurriendo en caso de incumplimiento doloso, en delito contra la fe pública.

 

-Los efectos de la inscripción del acto o contrato definitivo a que se refiere el aviso notarial (solicitud de bloqueo) se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación de la solicitud, lo que comúnmente se denomina la retroprioridad del asiento de presentación de un título.

 

-No requiere asiento posterior que proclame su extinción, dado que su caducidad opera en forma automática al vencimiento del plazo de duración; aunque ello no es óbice para que la persona interesada lo solicite y el Registrador extienda un asiento de caducidad.

 

-El poder judicial podrá ordenar la caducidad del bloqueo antes del vencimiento de su plazo, si así lo solicita en forma expresa. Asimismo, el contratante o los contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo podrán solicitar la caducidad del asiento registral que contiene el bloqueo.

 

-El registrador deberá inscribir un bloqueo registral dentro del plazo de 24 horas[11] de su presentación al Libro Diario – Léase cuando es presentado por la Caja de la Oficina Registral - , siempre y cuando no existan títulos incompatibles presentados con anterioridad al bloqueo, los mismos que tendrán prioridad sobre cualquier presentación posterior.-

 

 

Falta de Técnica Legislativa y Plazo Excesivo

 

*La norma que crea este mecanismo de seguridad, señala que inscrito el bloqueo registral no podrá inscribirse ningún acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la anotación preventiva, celebrado por terceros, y por los que se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales; en tal sentido, podría pensarse que el acto o contrato (convención) que no contenga un derecho real, podrá acceder al registro durante la vigencia del bloqueo, por ejemplo un embargo o un arrendamiento; lo cual es erróneo, dado que la clara deficiencia en la técnica legislativo de la norma, no puede originar el acceso de actos, que burlen la prohibición de registrar actos que no guarden relación con el bloqueo; además el Tribunal Registral ha manifestado en reiteradas resoluciones[12]  “ ... que si bien el embargo no es un derecho real, su anotación en el Registro implica una modificación al derecho del titular afectado con el mismo, cuyo gravamen asumirán también los sucesivos adquirientes, encontrándose en tal sentido, comprendido dentro de los alcances de la prohibición contenida en el artículo 4 del Decreto Ley Nº 18278...” [13] . En todo caso, la norma debe ser debidamente redactada y hablar sobre la no inscripción de actos o derechos incompatibles con los  protegidos por el bloqueo registral, en vez de hablar sobre derechos reales .  Lo señalado ha sido de alguna forma remediado con la redacción del artículo 104 del Reglamento del Registro de Predios que prescribe lo siguiente : “Durante la vigencia del bloqueo no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o derecho incompatible con aquél cuya prioridad se ha reservado.

*Otro aspecto, del precitado artículo 4, es que su redacción genera una restricción en el ámbito de protección del bloqueo, limitándolo a la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, lo cual considero debe ser ampliado, a fin que el notario, de considerarlo conveniente, pueda solicitar por ejemplo un bloqueo de una partida del Registro de Propiedad Vehicular (compra de un vehículo) o del Registro de Personas Jurídicas – Libro de Sociedades de Responsabilidad Limita (adquisición de participaciones) propiciando de esta manera que la cobertura de protección a los derechos que nacen fuera del registro, sea mucho mayor.

*En cuanto al plazo de sesenta días hábiles – tres meses - que establece la norma, en la actualidad es antitécnico,  máxime si en dicho plazo el tráfico jurídico del inmueble sujeto a bloqueo se ve reducido a cero. Debemos tener en cuenta que a la fecha en que se dicto la norma 20 de Mayo de 1970,  los despachos notariales requerían un plazo mayor para elevar a Escritura Pública un acto jurídico determinado, siendo perfectamente válido que el plazo de duración de un bloqueo fuere amplio, a fin que no se venciera, sin que aún se hubiese presentado físicamente el título al registro. En la actualidad, el aumento del número de notarios en la capital y en las provincias, ha hecho que los plazos para que un acto jurídico este contenido en un instrumento público sean relativamente cortos, incluso el mismo día de su ingreso al despacho notarial; en tal sentido, no procede mantener un plazo tan excesivo, cuando ya no existen elementos que lo avalen. Asimismo, la práctica registral, hace palpable lo expresado, dado que una vez bloqueada la partida registral, el título inscribible [14]  hace su ingreso al registro pocos días después – un máximo de diez días -.  No podemos soslayar que este plazo ha devenido en excesivo, lo cual incluso, puede generar que el vendedor de un inmueble no desee que su propiedad sea bloqueada en el registro; por cuanto, si existiese un desistimiento de formalizar la compraventa luego de efectivizado el bloqueo, el predio quedará fuera del trafico inmobiliario por tres meses; estando a expensas el transferente, a que el bloqueo sea levantado por el beneficiario  - léase comprador o adquiriente del derecho real - o por una orden judicial.

Es necesario que el plazo sea reducido a uno prudencial - un  máximo de 10 o 15 días hábiles - , ello a fin de actualizar una norma que si bien tiene enormes efectos prácticos en la protección de los adquirientes de derechos reales, no debe mantener aspectos que distorsionen el libre movimiento comercial del mercado inmobiliario. A mayor abundamiento la legislación española, si bien no tiene una norma especial en este sentido, ha encarado el problema con la siguiente redacción del numeral 4 de artículo 418 del Reglamento de la Ley Hipotecaria.. “Las comunicaciones de haber autorizado escrituras públicas, enviadas por los notarios por medio de telefax, según lo dispuesto por el artículo 249 del Reglamento Notarial, se asentará en el diario de acuerdo con la regla general a excepción de las que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario. El asiento de presentación que se extienda caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura que lo motivó. Esta presentación dentro del citado plazo se hará constar por nota al margen del primer asiento y a partir de la fecha nota correrán los plazos de calificación y despacho ”.  Estando a lo glosado por esta norma del derecho comparado, existe un plazo de diez días para que la persona pueda llegar al registro con el traslado instrumental – léase parte o testimonio – expedido por el notario, a fin de gozar de la reserva de prioridad, que el registro generó a merito de la comunicación vía fax que cursa el notario que autorizo la escritura pública. En este caso especifico, ya fueron autorizados los instrumentos públicos, pero el notario pide el tiempo de diez días que consigna la norma, para generar los traslados instrumentales de su protocolo notarial (copias autenticas) y posterior presentación física ante el registro.

En nuestro derecho registral a diferencia del español, el bloqueo genera un asiento de presentación distinto al acto o derecho definitivo protegido y se anota en el registro antes de la formalización del  acto jurídico, lo cual brinda un mayor campo de protección al derecho que se esta constituyendo, máxime si los efectos de la inscripción del derecho cautelado, se retrotraen  a la fecha del asiento de presentación que generó el aviso notarial que solicito el bloqueo.-

Este resumen de argumentos, trata de informar sobre algunas deficiencias, en las que incurre la actual legislación referida al bloqueo registral,  siendo el caso, que dicha figura jurídica, es un mecanismo idóneo para la protección de las transacciones jurídicas, pero susceptible de ser mejorado.



[1] A la fecha existen varios proyectos de ley en el Congreso de la República, que recogen el sentir de gran parte de la comunidad jurídica, cual es,  que en nuestro país exista un Sistema de Inscripción Constitutiva, para el caso concreto de las traslaciones de dominio; es decir,  una persona no será considerada como propietaria de un bien, si es que no inscribe su derecho de propiedad – título inscribible – en el Registro; ello por cuanto, la inscripción se convertirá  en un requisito de validez del acto jurídico por el cual adquiere el derecho de propiedad, lo cual no ocurre a la fecha.

[2] El Sistema de Inscripción Constitutiva se da por ejemplo en el caso de las hipotecas y prendas jurídicas que son válidas una vez inscritas en el Registro.

[3] La  Inscripción Obligatoria existe en el Registro de la Propiedad Vehicular, en razón, que la transferencia de un vehículo opera fuera del registro mediante el otorgamiento del acta protocolar de transferencia (consenso) y se perfecciona por la simple tradición (entrega) por tratarse de un bien mueble; pero obligatoriamente tendrá que inscribirse, a fin que se otorgue la tarjeta de identificación vehicular – tarjeta de propiedad – sin la cual el vehículo no podrá transitar y de hacerlo será sujeto a una serie de sanciones.-

[4] Artículo 2012 del Código Civil prescribe que “se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.

[5] Artículo 2022 del Código Civil.

[6] La entrada en vigencia el 16 de Junio del 2004 del SISTEMA DE CAJA UNICA CON PRIORIDAD REGISTRAL A NIVEL NACIONAL mediante Resolución Nº 260-2004-SUNARP/SN,  ha generado que las grandes distancias físicas, sean reducidas al mínimo, al haberse establecido y generado un sistema mediante el cual una persona que se encuentra formalizando una transferencia de propiedad por ejemplo en una notaria de la ciudad de Trujillo sobre un bien que se encuentra ubicado geográficamente en la ciudad de Chincha, podrá presentar el título que contiene la transferencia en la oficina registral de Trujillo, lo cual genera un asiento de presentación con prioridad registral en la ciudad de Chincha; es decir,  la presentación se ha efectuado como si el usuario hubiese estado físicamente en ese mismo instante, en la oficina registral de Chincha; lo cual es un gran avance.

[7] Artículo 02 de la Dec. Leg Nº 1069 señala “El notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes” 

[8] Artículo 01 de la Ley Nº 18278 modificado por el artículo 01 de la Ley Nº 26481 de fecha 15/06/1995.

[9] La Ley Nº 27755 publicada el 15 de Junio del 2002 creó El Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, dicho registro de ámbito nacional, unificó el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro de Predios Rurales (sección especial del Registro de Propiedad Inmueble) y el Registro Predial Urbano.

[10] El Reglamento del Registro de Predios fue aprobado por la Resolución Nº 0248-2008-SUNARP-SN publicada el 30/08/2010.

[11] Artículo 01 del D.S Nº 010-90-JUS.

[12] Resolución Nº 001-99-ORLC/TR del 08/01/1999 y Resolución Nº 439-2001-ORLC/TR del 05/10/2001.

[13] Artículo 04 de la Decreto Ley Nº 18278 señala “... el Registrador no podrá inscribir ningún acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la anotación preventiva celebrado por terceros y por los que se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales...”

[14]  El artículo 7 de la Ley Nº 27755 reglamentado por D.S Nº 023-2003-JUS, estableció que en el Registro de Predios, no solamente el título material (causa fuente de la transferencia) podrá estar contenido en una  Escritura Pública – título formal - , sino también podrá obrar en un Formulario Registral cuando el valor del predios no supere las veinte (20) Unidades Impositivas tributarias. En el caso de los formularios registrales, si bien es cierto la expedición del titulo inscribible será más breve, el notario podrá por seguridad pedir el bloqueo registral.

LA FE PUBLICA y LA SEGURIDAD JURÍDICA EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

 

Por:  Gustavo Zevallos Ruete

Abogado, Registrador Público y Docente de la Universidad Inca Garcilazo de la Vega.

Introducción:

Es contradictorio señalar que pese a existir en nuestro país un Registro de Propiedad Inmobiliaria, desde hace más de un siglo[i], no exista aún arraigada profundamente una cultura registral; es decir, no todos conocen los beneficios del registro, como por ejemplo, el papel trascendental que juega cuando se trata de la adquisición de un derecho real - léase propiedad - y por ende no utilizan sus servicios.-

Con la dación de la Ley Nº 26366 el 16-10-1994,  se crea la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos como un Organismo Descentralizado Autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, siendo misión principal del sistema, otorgar seguridad jurídica, brindando publicidad cierta y veraz respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en él se registran, y es sobre dicha verdad oficial, que el tráfico jurídico de bienes y derechos se desenvuelve. Esta misión, requiere para una llevanza final exitosa, una serie de principios registrales,  - aparte de la utilización de una tecnología muy avanzada -  siendo la Fe Pública Registral[ii],  uno de los principales. Sobre dicho principio, se puede decir figurativamente,  que es el gran escudo creado por el derecho, para proteger a quienes adquieren e inscriben a su favor la titularidad de un derecho, de buena fe, a título oneroso y  de quien en el registro aparece como titular del mismo - léase propietario formal- siendo el caso, que dicha cubierta protectora, hace que la persona mantenga su adquisición aunque después se anule, rescinda o resuelva el de su otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. Debe tenerse en claro,  que el fundamento de existencia del principio de fe pública registral, radica en la necesidad de asegurar el tráfico jurídico patrimonial, plasmado en la protección de las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se hayan producido, confiados en el contenido del registro; para ello, las  normas reputan exacto y completo el contenido de los asientos registrales. Ahora bien, no puede hablarse de fe pública en el registro, sin la existencia de un sistema, que aplique a priori los principios registrales enmarcados dentro de la calificación registral, como son, los principios de Legalidad,  de Causalidad, de Prioridad Excluyente, de Prioridad de Rango, de Tracto Sucesivo; es decir, los funcionarios del registro, deben realizar un proceso depurativo previo, de los documentos que son presentados ante el Libro Diario de una oficina registral, evitando la publicidad de derechos que adolezcan de nulidades o defectos de fondo, que alteren  la seguridad del tráfico jurídico de titularidades, tratando siempre que el sistema no afecte la seguridad propia del derecho[iii].

 

Características:

A efectos de entender correctamente las características de este principio, disgreguemos los requisitos necesarios para su existencia, los mismos que deben conjugar en el tiempo, para que el principio de fe publica registral cumpla su rol tutelar en el derecho registral:

TERCERO REGISTRAL: Todo sistema registral moderno y eficiente, se mueve en torno a un eje central, a un actor principal, al que denominados tercero registral, personaje que es el beneficiario de los privilegios legales otorgados por la  fe pública que otorga sobre el contenido de sus inscripciones el Registro.

BUENA FE DEL ADQUIRIENTEDebe establecerse claramente que la buena fue, debe tenerla el adquiriente del derecho, no interesando en lo absoluto la buena o mala fe del transferente del mismo.- Esta buena fe del adquiriente, ha sido disgregada por algunos autores en dos aspectos, que deben coexistir al momento de la celebración del título material (léase pie de pagina Nº X) que genera la mutación jurídico registral. El primero es un aspecto objetivo que se da cuando en el registro - entiéndase en rigor el asiento registral - no constan causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido; es decir, el proceso previo ejercido por el registro, cumplió con efectividad su labor depuradora; y el segundo de carácter subjetivo, esta referido al desconocimiento de la inexactitud del registro, es decir no debe conocer el adquiriente en forma efectiva y directa causales de invalidez o ineficacia de una inscripción registral, asumiéndose a priori, que el adquiriente desconocía de cualquier hecho que enervase la verdad oficial del registro, estando siempre en la cómoda posición procesal de presumirse su buena fe al momento de la adquisición; siendo el caso, que la probanza que el adquiriente actuó de la mala fe, se acreditará en resumidas cuentas, cuando a este le sea imposible negar que desconocía la inexactitud.

TITULO ONEROSO: Hagamos una definición contrario sensu que para este caso, es didáctica; los que adquieran bienes inscritos a titulo gratuito (donación, anticipo de legítima, transferencia por sucesión intestada o testamentaria, etc) no gozan de los privilegios de la fe pública registral - mantener su derecho aunque el de su transferente sea nulo, anulado, rescindido o resuelto -. Es menester, que el adquiriente sufra un detrimento en su economía  - el clásico ejemplo del pago del precio en una compraventa - para que se le pueda considerar como un tercero registral. Con respecto a lo señalado, podemos mencionar el artículo 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[iv], mediante el cual, se establece una excepción al principio de prioridad excluyente previsto en el artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos[v],  en el sentido de permitir que proceda la inscripción de un título de dominio a favor de un tercero, aún estando inscrito el derecho de los herederos de una sucesión determinada; ello en razón, que no puede considerarse a los herederos como terceros registrales, por las razones esgrimidas líneas arriba. 

DERECHO INSCRITO: La inscripción registral es un requisito indispensable para que el principio registral desarrollado, despliegue su acción protectora sobre el tercero adquiriente, debiendo precisar que no solamente se refiere a la registración del derecho adquirido, sino , que este, debió estar previamente inscrito a favor del transferente. En tal sentido, no es posible hablar de tercero adquiriente quien obtenga una Primera Inscripción de Dominio por ejemplo en el Registro de Predios o en el Registro de Propiedad Vehicular; en razón que el derecho adquirido, no tuvo preexistencia en el registro.

Erróneas Interpretaciones:

En nuestra realidad, existe gran confusión con relación a la aplicación de este principio, que considero ha sido generada en parte por la propia técnica de inscripción; es decir, la conservación de los títulos - léase instrumentos públicos- que dan mérito a los asientos registrales, lo cual genera graves inconvenientes, así como; la poco feliz redacción del artículo 2014 el Código Civil[vi] que prácticamente conmina a todo contratante, a revisar todo aquello que se encuentre en los Registros Públicos; es decir, no solo deberá revisarse un asiento registral, sino también, deberá recurrir al título que obra archivado; todo ello con el fin de constatar que efectivamente no existan causas que afecten el derecho de la persona que aparece como titular del derecho ha disponer, dado que ello le impediría convertirse en tercero registral, inmune a todo suceso ajeno en el cual no haya intervenido. Con relación a ello, es menester indicar, que es el poder judicial, quien por ley tiene a su cargo la salvaguarda de las inscripciones registrales, siendo el caso, que reiterados fallos judiciales, prescriben que debe tenerse en consideración los títulos archivados - antecedente registral -  que dieron mérito al asiento publicitado, generando con ello incertidumbre jurídica, dado que las personas que deseen ampararse en la fe del registro, deberán no solo recurrir al estudio del asiento registral, sino, también al estudio detallado del título que le dio mérito, llegando al absurdo que la fe publica se vea quebrada por datos que figuran también en otros registros que no guardan ninguna relación con el acto materia de inscripción[vii]

Con ese panorama sombrío, que asola un principio fundamental del Sistema Registral Peruano, el actual Reglamento General de los Registros Públicos dio luces, estableciendo que la inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución, rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe, hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales; estableciendo claramente, que el ámbito sobre el cual debe recaer unicamente la diligencia de la persona que desea contratar bajo el amparo del registro, es el asiento registral. Asimismo, el Tribunal Registral, ha tratado de cerrar más el circulo, - aunque en algunos casos pareciera que no[viii] - estableciendo resolutivamente, que el usuario del registro, deberá recurrir unicamente a la partida registral en la cual se encuentre inscrito por ejemplo el predio (Registro de Predios) o una sociedad (Registro de Personas Jurídicas), sin necesidad de tener que realizar indagaciones en otros registros, que no estén vinculados con lo que es materia del negocio jurídico. Pero es preciso señalar que ninguna de estas precisiones reglamentarias y jurisprudenciales, han tenido el efecto querido, dado que sigue prevaleciendo, una norma de mayor jerarquía como es el Código Civil. Planteamos el siguiente ejemplo: Pedro figura en el asiento registral como propietario de una casa, que vende a Juan, pero digamos que en el título archivado que dio merito a la inscripción, figura un pacto de retroventa a favor de Pedro, que no se consigno en el asiento[ix], aquí la persona que reviso unicamente el asiento registral considerará que no existen causales de rescisión del derecho de su transferente; pero el tema viene hasta donde va su diligencia, dado que efectivamente existía una causa por la cual se podía rescindir el derecho del transferente y por ende no operaria la buena fe registral y su derecho caería. Con relación a este ejemplo, el Reglamento General de los Registros Públicos, ha indicado en forma categórica que se mantendrá la adquisición[x], dado que las causas señaladas no constaba en el asiento registral; pero el inconveniente, nace cuando se aplica esta norma reglamentaria con el Código Civil,  que prescribe en su artículo 2014 Código Civil,  que las causas no consten en los registros públicos, en forma genérica, sin hacer ninguna precisión.  Podría pensarse que el problema estaría solucionado, si las normas fueran correctamente aplicadas; es decir, dado que el Reglamento General de los Registros Públicos, es una norma especial posterior que no contraviene en forma directa la norma general -Código Civil-,   debería aplicarse sin mayor restricción; pero es el caso, que ello no ocurre, dado que se ha generalizado el percibir al registro público como un todo, y como tal, debe ser previamente revisado y estudiado sin mayores parámetros, si es que alguien pretende obtener la ansiada fe pública registral.

Derecho Comparado y su Posible Aplicación

Se ha dicho muchas veces y con justa razón, que nuestro sistema registral que nació formalmente[xi] con la creación del Registro de la Propiedad Inmueble en el año 1888, tuvo una gran influencia española, país que en el año 1872 dicto su Ley Hipotecaria, creada bajo los principios registrales de Legitimación, Oponibilidad y Fe Pública Registral, principios que caracterizan un sistema enmarcado en la técnica de la inscripción como forma de publicitar los hechos que tienen acogida en el registro; en tal sentido, el funcionario del registro - leáse registrador o conservador para los chilenos- es el encargado de extraer del título inscribible[xii], lo más relevante, lo susceptible de generar efectos a los terceros que contraten bajo la fe del registro. Lo esgrimido, se desarrolla de igual manera en el sistema español y en el nuestro; pero existe una diferencia en la técnica de la inscripción, cual es, de no conservar en su poder los títulos que dan mérito a la inscripción -léase asiento registral- , lo cual genera una gran ventaja; en razón que lo publicitado por el registro, unicamente se circunscribe a lo dicho en el asiento registral[xiii], no va más allá. Lo señalado se convierte en  mecanismo de gran ayuda a las personas que contratan en base al Registro, dado que no tendrán que examinar  ninguna otra información del título inscribible, por cuanto dicha labor, ya le fue eximida por el registrador y se agoto en dicha instancia, habiendo publicitado dicho funcionario, todo lo oponible a tercero y que causa una publicidad efecto[xiv].

Es meridianamente claro, que una posible solución al problema de hasta donde se debe extenderse la diligencia de la persona que va contratar en base a lo publicitado por el registro, es la no conservación por parte del registro de los instrumentos que dan mérito a las inscripciones; ello a fin, que el único universo en el cual deba indagar el posible adquiriente, sea unicamente el asiento de inscripción.

Con relación a lo indicado, es menester precisar, que actualmente la regla general para los documentos que se presentan al registro para su inscripción, es que tengan matricidad[xv]; es decir, que exista un original que sea conservado por un funcionario o institución designado por norma para dicha función, ya sea este de sede notarial (notarios), judicial (secretarios) o administrativa (funcionarios); en tal sentido, es propio señalar que el registro, no debería conservar, en una suerte de segunda matriz, documentos que gozan de matricidad, dado que se estaría duplicando funciones y esfuerzos.  Siendo el caso, que dichas matrices podrían ser recurridas, en caso, de pretender verificarse información adicional, pero que no afectaría en modo alguno, la seguridad del tráfico jurídico patrimonial, en razón, que estarían fuera del ámbito de los registros públicos. 

En esta misma línea de pensamiento, analicemos que pasa con aquellos documentos que carecen del principio de matricidad, que por excepción y actualmente un número reducido[xvi], tienen acogida en el registro; en dichos casos, el registro podría suplir dicha falencia, permitiendo su acceso y permanencia, a fin de una adecuada conservación y posible consulta posterior.-

Debe tenerse presente, que no solamente el hecho de una mejor esquematización publicitaria del registro, es un buen fundamento para optar por lo indicado, sino, también el aspecto práctico, dado que la conservación física de la documentación, al pasar los años, se convertirá en un gran problema y no en un instrumento de solución.


[i] El Registro de Propiedad Inmueble fue creado por Ley del 02 de Enero de 1888, no se consigna número de la  Ley; por cuanto, la numeración de las leyes se dio recién a partir del 20/10/1904 con la promulgación de la Ley Nº 01.-

[ii] La Fe Pública Registral es el principio fundamental que caracteriza a nuestro sistema registral y por el cual una persona que de buena fe adquiere un derecho de persona que aparece en el registro con facultades para disponerlo, conserva su adquisición, aunque después se resuelvan, rescinde o anule el derecho de su transferente.-

[iii] El sistema registral peruano y en general todo sistema de oponibilidad, siempre tratará de compatibilizar la seguridad del tráfico con la seguridad del derecho, pero en caso de contradicción, el sistema enfilará sus escudos a favor de la primera, al establecerse claramente en nuestro Código Civil que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobres los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Debe tenerse presente que un continuo enfrentamiento entre ambos tipos de seguridad, dañaría gravemente cualquier sistema registral, no pudiendo perjudicarse en forma continuada la seguridad del derecho en aras de una seguridad del tráfico, dado que el sistema estaría condenado a la desaparición. Si bien es cierto, nuestro sistema recoge como una garantía la adquisición a non domino - adquirir un derecho de un no propietario,  no titular del derecho publicitado -  esto en última instancia es la existencia de un hecho confrontacional  que merma al sistema. Debe sembrarse la cultura del registro, hasta el punto en que no sea ley que vuelva al registro constitutivo - como parece que va suceder - , sino el propio uso y costumbre le impongan dicho estatutos.

[iv] Artículo 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios  " Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aún cuando la partida registral correspondiente se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que dichas transferencias consten en escritura pública o formulario registral legalizado por notario y no perjudiquen  a terceros "

[v] Artículo X del Titulo Preliminar del RGRP " No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha".

[vi] "La persona que de buena fe adquiera a titulo oneroso  un derecho de persona que figura en el registro con facultad de disponerlo, conservara su derecho, aunque después se anule , rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos"

[vii] Entremos a un caso extremo, en que el estado civil que publicita el registro de propiedad inmueble - actual Registro de Predios - de un  propietario-vendedor sea de soltero, pero es el caso, que el Registro de Propiedad Vehicular incluso de otra sede registral, consigna a la misma persona con estado civil de casado, en este caso, el juez concluye que no hubo buena fe de parte del adquiriente, dado que en un registro publico se publicitaba un estado civil que debió merituarse,  y en este caso el principio de fe publica registral cae, trayendo consigo la cancelación del asiento registral.

[viii] El Tribunal Registral emitió la siguiente resolución N° 518-2003-SUNARP-TR-L del 15-08-2003 que prescribía  "Al realizar la calificación registral, deberá acudirse a los títulos archivados para complementar lo que no conste en los asientos registrales y sea necesario para la calificación, pero no para contradecir lo que conste en los asientos registrales".

[ix] Por el Pacto de Retroventa se otorga el derecho al vendedor de resolver unilateralmente el contrato de compraventa que hubiera efectuado, sin la necesidad de comunicarlo al comprador.-

[x]  El sistema registral mantiene firme todo aquello que publicita, sin perjuicio de las responsabilidades funcionales que correspondiesen conforme a Ley  y  a la indemnización por los errores registrales, conforme a lo prevista en el literal d) del artículo 3 de la Ley 26366 .

[xi] El Código Civil de 1852 prescribía la existencia de un oficio público que estaba a cargo de un escribano - entiéndase notario - en la cual se encontraban archivado  documentos que acreditaban hipotecas sobre fincas que pertenecían a la jurisdicción de dicho escribano.

[xii] El titulo inscribible es aquel en el que se funda una inscripción, el mismo que esta compuesto de dos caras de una misma moneda, como son el aspecto material que encuadra al acto causal generador de la mutación jurídica - léase transferencia- por ejemplo (la compraventa, donación, permuta, etc) y el aspecto formal es el terno a la medida que se requiere para acceder al recinto registral.; siendo el caso, que el artículo 7 de la Ley Nº 27755 reglamentado por D.S Nº 023-2003-JUS, estableció que en el Registro de Predios, no solamente el título material (causa fuente de la transferencia) podrá estar contenido en una  Escritura Pública - título formal por excelencia -  sino también podrá obrar en un Formulario Registral cuando el valor del predios no supere las veinte (20) Unidades Impositivas tributarias.  

[xiii] El asiento registral es el documento elaborado por el registrador que es publicitado por el registro y contiene la situación jurídica relevante, que va producir efectos ante terceros.-

[xiv] La publicidad efecto, es aquella a la que nuestra norma considera que ha sido tomada en cuenta al momento de la formación de relaciones jurídicas patrimoniales nacidas fuera del registro, dado que dicha publicidad, es posible ser conocida por todos - cognoscibilidad- incluso aunque no hubiera un conocimiento efectivo de la misma.

[xv] La matricidad esta dada por la existencia de un documento original, único, otorgado por un funcionario en el ejercicio de sus funciones, el mismo que lo conserva, y expide copias certificadas del mismo.

[xvi] El actual Registro de Predios (compuesto por el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales) y el Registro de Propiedad Vehicular, son los registros que tienen la concentración del movimiento registral en cuanto a las inscripciones que se producen y a la publicidad que se emite. Siendo el caso, que en dichos registros acceden por regla general documentos matriciales.-

¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres

Bienvenido

Ya tienes weblog.

Para empezar a publicar artículos y administrar tu nueva bitácora:

  1. busca el enlace Administrar en esta misma página.
  2. Deberás introducir tu clave para poder acceder.


Una vez dentro podrás:

  • editar los artículos y comentarios (menú Artículos);
  • publicar un nuevo texto (Escribir nuevo);
  • modificar la apariencia y configurar tu bitácora (Opciones);
  • volver a esta página y ver el blog tal y como lo verían tus visitantes (Salir al blog).


Puedes eliminar este artículo (en Artículos > eliminar). ¡Que lo disfrutes!

¿Y esta publicidad? Puedes eliminarla si quieres