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EL BLOQUEO EN EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO; LA NECESIDAD DE ENMIENDAS.

 

 

Por:  Gustavo Rafael Zevallos Ruete

Abogado, Registrador Público y Docente de la Universidad Inca Garcilazo de la Vega.

Introducción

 

En nuestro país, rige un sistema registral de inscripción declarativo[1], admitiendo en vía de excepción el sistema de inscripción constitutivo[2] y obligatorio[3] para casos concretos fijados por la norma. El sistema declarativo tiene como principal característica, el publicitar derechos que han nacido fuera del Registro, los mismos que no requieren su inscripción para tener validez; ahora bien, estos derechos serán recién oponibles a terceros a partir de su inscripción, estableciendo nuestro ordenamiento civil que nadie podrá desconocer el contenido de las mismas[4]. Lo glosado, puede ser graficado a manera de ejemplo, con el derecho de propiedad - derecho real por excelencia - , el mismo que nace fuera del registro como un derecho relativo fruto del consentimiento de la partes – comprador y vendedor -, convirtiéndose en un derecho absoluto y exclusivo, oponible a todos - erga omnes -  a su ingreso al Registro Público. Este sistema registral, que ha existido en el Perú desde sus inicios, trata siempre de compatibilizar la seguridad del tráfico con la seguridad del derecho, pero en caso de contradicción, el sistema enfilará sus escudos a favor de la primera, al establecerse claramente que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobres los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone[5]. Estando a lo dicho, la adquisición de un derecho real  - léase propiedad – tenia un inconveniente cuando  una persona natural o jurídica quería asegurar su derecho mediante la inscripción en el registro, ese problema era el lapso de tiempo que existía entre la formalización notarial del acto jurídico y la presentación física[6] ante la Oficina Registral competente, lo que generaba cierta inseguridad en el tráfico jurídico inmobiliario, máxime si en décadas pasadas el plazo de formalización ante un notario[7] era más amplio. Con el fin de eliminar ese agujero negro, se público con fecha 20/05/1970 en el Diario Oficial El Peruano el Decreto Ley Nº  18278 modificado por Ley Nº 26841 del 15/06/95, norma que establece el bloqueo de las partidas registrales  – léase partida electrónica o ficha  del Registro de Predios–   a favor de personas naturales o jurídicas que lo soliciten, por los actos y contratos que celebren en virtud de los cuales se constituya, amplíen o modifiquen derechos reales a favor de los mismos[8].-

 

Características Generales

 

El bloqueo registral en principio, es un mecanismo de protección creado a favor de los adquirientes de derechos reales, que impide durante un plazo de sesenta días hábiles, la inscripción de acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la anotación preventiva de bloqueo, celebrado por terceros y por los que se constituyan, amplíen y/o modifiquen derechos reales. En ese contexto  podemos citar como características del Bloqueo Registral vigente en nuestro sistema , los siguientes:

 

-Protege la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, es decir, el bloqueo recae solo en la partidas del Registro de Predios[9].

 

-Es solicitado por el notario dentro de las 24 horas de haber recibido el documento que las partes solicitan perfeccione y que contiene la constitución, ampliación o modificación de derechos reales sobre un inmueble determinado.

 

-Tiene un plazo de duración de sesenta días hábiles, desde el día siguiente de su presentación en el Registro. Este plazo es indiferente al  plazo del asiento de presentación del título presentado al registro y que contiene el bloqueo,  dado que por una serie de factores (suspensión, prorrogas, etc) el plazo de un título puede extenderse a más de sesenta días hábiles, lo cual no hace que el plazo de protección otorgado por la Ley Nº 18278  también se extienda. A mayor abundamiento el artículo  103 del Reglamento del Registro de Predios[10]  prescribe lo siguiente : “...para que el título que contiene el acto definitivo goce de los efectos del bloqueo, debe presentarse dentro de los 60 días hábiles contados desde la fecha del asiento de presentación del bloqueo.”  

 

-Una vez registrado el bloqueo, prohíbe al Registrador Público inscribir cualquier otro acto incompatible con el derecho que esta siendo formado y que esta siendo protegido con el bloqueo registral, incurriendo en caso de incumplimiento doloso, en delito contra la fe pública.

 

-Los efectos de la inscripción del acto o contrato definitivo a que se refiere el aviso notarial (solicitud de bloqueo) se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación de la solicitud, lo que comúnmente se denomina la retroprioridad del asiento de presentación de un título.

 

-No requiere asiento posterior que proclame su extinción, dado que su caducidad opera en forma automática al vencimiento del plazo de duración; aunque ello no es óbice para que la persona interesada lo solicite y el Registrador extienda un asiento de caducidad.

 

-El poder judicial podrá ordenar la caducidad del bloqueo antes del vencimiento de su plazo, si así lo solicita en forma expresa. Asimismo, el contratante o los contratantes en cuyo favor se estableció el bloqueo podrán solicitar la caducidad del asiento registral que contiene el bloqueo.

 

-El registrador deberá inscribir un bloqueo registral dentro del plazo de 24 horas[11] de su presentación al Libro Diario – Léase cuando es presentado por la Caja de la Oficina Registral - , siempre y cuando no existan títulos incompatibles presentados con anterioridad al bloqueo, los mismos que tendrán prioridad sobre cualquier presentación posterior.-

 

 

Falta de Técnica Legislativa y Plazo Excesivo

 

*La norma que crea este mecanismo de seguridad, señala que inscrito el bloqueo registral no podrá inscribirse ningún acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la anotación preventiva, celebrado por terceros, y por los que se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales; en tal sentido, podría pensarse que el acto o contrato (convención) que no contenga un derecho real, podrá acceder al registro durante la vigencia del bloqueo, por ejemplo un embargo o un arrendamiento; lo cual es erróneo, dado que la clara deficiencia en la técnica legislativo de la norma, no puede originar el acceso de actos, que burlen la prohibición de registrar actos que no guarden relación con el bloqueo; además el Tribunal Registral ha manifestado en reiteradas resoluciones[12]  “ ... que si bien el embargo no es un derecho real, su anotación en el Registro implica una modificación al derecho del titular afectado con el mismo, cuyo gravamen asumirán también los sucesivos adquirientes, encontrándose en tal sentido, comprendido dentro de los alcances de la prohibición contenida en el artículo 4 del Decreto Ley Nº 18278...” [13] . En todo caso, la norma debe ser debidamente redactada y hablar sobre la no inscripción de actos o derechos incompatibles con los  protegidos por el bloqueo registral, en vez de hablar sobre derechos reales .  Lo señalado ha sido de alguna forma remediado con la redacción del artículo 104 del Reglamento del Registro de Predios que prescribe lo siguiente : “Durante la vigencia del bloqueo no podrá inscribirse ni anotarse preventivamente ningún acto o derecho incompatible con aquél cuya prioridad se ha reservado.

*Otro aspecto, del precitado artículo 4, es que su redacción genera una restricción en el ámbito de protección del bloqueo, limitándolo a la adquisición de derechos reales sobre bienes inmuebles, lo cual considero debe ser ampliado, a fin que el notario, de considerarlo conveniente, pueda solicitar por ejemplo un bloqueo de una partida del Registro de Propiedad Vehicular (compra de un vehículo) o del Registro de Personas Jurídicas – Libro de Sociedades de Responsabilidad Limita (adquisición de participaciones) propiciando de esta manera que la cobertura de protección a los derechos que nacen fuera del registro, sea mucho mayor.

*En cuanto al plazo de sesenta días hábiles – tres meses - que establece la norma, en la actualidad es antitécnico,  máxime si en dicho plazo el tráfico jurídico del inmueble sujeto a bloqueo se ve reducido a cero. Debemos tener en cuenta que a la fecha en que se dicto la norma 20 de Mayo de 1970,  los despachos notariales requerían un plazo mayor para elevar a Escritura Pública un acto jurídico determinado, siendo perfectamente válido que el plazo de duración de un bloqueo fuere amplio, a fin que no se venciera, sin que aún se hubiese presentado físicamente el título al registro. En la actualidad, el aumento del número de notarios en la capital y en las provincias, ha hecho que los plazos para que un acto jurídico este contenido en un instrumento público sean relativamente cortos, incluso el mismo día de su ingreso al despacho notarial; en tal sentido, no procede mantener un plazo tan excesivo, cuando ya no existen elementos que lo avalen. Asimismo, la práctica registral, hace palpable lo expresado, dado que una vez bloqueada la partida registral, el título inscribible [14]  hace su ingreso al registro pocos días después – un máximo de diez días -.  No podemos soslayar que este plazo ha devenido en excesivo, lo cual incluso, puede generar que el vendedor de un inmueble no desee que su propiedad sea bloqueada en el registro; por cuanto, si existiese un desistimiento de formalizar la compraventa luego de efectivizado el bloqueo, el predio quedará fuera del trafico inmobiliario por tres meses; estando a expensas el transferente, a que el bloqueo sea levantado por el beneficiario  - léase comprador o adquiriente del derecho real - o por una orden judicial.

Es necesario que el plazo sea reducido a uno prudencial - un  máximo de 10 o 15 días hábiles - , ello a fin de actualizar una norma que si bien tiene enormes efectos prácticos en la protección de los adquirientes de derechos reales, no debe mantener aspectos que distorsionen el libre movimiento comercial del mercado inmobiliario. A mayor abundamiento la legislación española, si bien no tiene una norma especial en este sentido, ha encarado el problema con la siguiente redacción del numeral 4 de artículo 418 del Reglamento de la Ley Hipotecaria.. “Las comunicaciones de haber autorizado escrituras públicas, enviadas por los notarios por medio de telefax, según lo dispuesto por el artículo 249 del Reglamento Notarial, se asentará en el diario de acuerdo con la regla general a excepción de las que se reciban fuera de las horas de oficina, que se asentarán el día hábil siguiente, inmediatamente después de la apertura del Diario. El asiento de presentación que se extienda caducará si en el plazo de los diez días hábiles siguientes no se presenta en el Registro copia auténtica de la escritura que lo motivó. Esta presentación dentro del citado plazo se hará constar por nota al margen del primer asiento y a partir de la fecha nota correrán los plazos de calificación y despacho ”.  Estando a lo glosado por esta norma del derecho comparado, existe un plazo de diez días para que la persona pueda llegar al registro con el traslado instrumental – léase parte o testimonio – expedido por el notario, a fin de gozar de la reserva de prioridad, que el registro generó a merito de la comunicación vía fax que cursa el notario que autorizo la escritura pública. En este caso especifico, ya fueron autorizados los instrumentos públicos, pero el notario pide el tiempo de diez días que consigna la norma, para generar los traslados instrumentales de su protocolo notarial (copias autenticas) y posterior presentación física ante el registro.

En nuestro derecho registral a diferencia del español, el bloqueo genera un asiento de presentación distinto al acto o derecho definitivo protegido y se anota en el registro antes de la formalización del  acto jurídico, lo cual brinda un mayor campo de protección al derecho que se esta constituyendo, máxime si los efectos de la inscripción del derecho cautelado, se retrotraen  a la fecha del asiento de presentación que generó el aviso notarial que solicito el bloqueo.-

Este resumen de argumentos, trata de informar sobre algunas deficiencias, en las que incurre la actual legislación referida al bloqueo registral,  siendo el caso, que dicha figura jurídica, es un mecanismo idóneo para la protección de las transacciones jurídicas, pero susceptible de ser mejorado.



[1] A la fecha existen varios proyectos de ley en el Congreso de la República, que recogen el sentir de gran parte de la comunidad jurídica, cual es,  que en nuestro país exista un Sistema de Inscripción Constitutiva, para el caso concreto de las traslaciones de dominio; es decir,  una persona no será considerada como propietaria de un bien, si es que no inscribe su derecho de propiedad – título inscribible – en el Registro; ello por cuanto, la inscripción se convertirá  en un requisito de validez del acto jurídico por el cual adquiere el derecho de propiedad, lo cual no ocurre a la fecha.

[2] El Sistema de Inscripción Constitutiva se da por ejemplo en el caso de las hipotecas y prendas jurídicas que son válidas una vez inscritas en el Registro.

[3] La  Inscripción Obligatoria existe en el Registro de la Propiedad Vehicular, en razón, que la transferencia de un vehículo opera fuera del registro mediante el otorgamiento del acta protocolar de transferencia (consenso) y se perfecciona por la simple tradición (entrega) por tratarse de un bien mueble; pero obligatoriamente tendrá que inscribirse, a fin que se otorgue la tarjeta de identificación vehicular – tarjeta de propiedad – sin la cual el vehículo no podrá transitar y de hacerlo será sujeto a una serie de sanciones.-

[4] Artículo 2012 del Código Civil prescribe que “se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”.

[5] Artículo 2022 del Código Civil.

[6] La entrada en vigencia el 16 de Junio del 2004 del SISTEMA DE CAJA UNICA CON PRIORIDAD REGISTRAL A NIVEL NACIONAL mediante Resolución Nº 260-2004-SUNARP/SN,  ha generado que las grandes distancias físicas, sean reducidas al mínimo, al haberse establecido y generado un sistema mediante el cual una persona que se encuentra formalizando una transferencia de propiedad por ejemplo en una notaria de la ciudad de Trujillo sobre un bien que se encuentra ubicado geográficamente en la ciudad de Chincha, podrá presentar el título que contiene la transferencia en la oficina registral de Trujillo, lo cual genera un asiento de presentación con prioridad registral en la ciudad de Chincha; es decir,  la presentación se ha efectuado como si el usuario hubiese estado físicamente en ese mismo instante, en la oficina registral de Chincha; lo cual es un gran avance.

[7] Artículo 02 de la Dec. Leg Nº 1069 señala “El notario es el profesional del derecho que está autorizado para dar fe de los actos y contratos que ante él se celebran. Para ello formaliza la voluntad de los otorgantes, redactando los instrumentos a los que confiere autenticidad, conserva los originales y expide los traslados correspondientes” 

[8] Artículo 01 de la Ley Nº 18278 modificado por el artículo 01 de la Ley Nº 26481 de fecha 15/06/1995.

[9] La Ley Nº 27755 publicada el 15 de Junio del 2002 creó El Registro de Predios a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, dicho registro de ámbito nacional, unificó el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro de Predios Rurales (sección especial del Registro de Propiedad Inmueble) y el Registro Predial Urbano.

[10] El Reglamento del Registro de Predios fue aprobado por la Resolución Nº 0248-2008-SUNARP-SN publicada el 30/08/2010.

[11] Artículo 01 del D.S Nº 010-90-JUS.

[12] Resolución Nº 001-99-ORLC/TR del 08/01/1999 y Resolución Nº 439-2001-ORLC/TR del 05/10/2001.

[13] Artículo 04 de la Decreto Ley Nº 18278 señala “... el Registrador no podrá inscribir ningún acto o contrato relacionado con el inmueble materia de la anotación preventiva celebrado por terceros y por los que se constituyan, amplíen o modifiquen derechos reales...”

[14]  El artículo 7 de la Ley Nº 27755 reglamentado por D.S Nº 023-2003-JUS, estableció que en el Registro de Predios, no solamente el título material (causa fuente de la transferencia) podrá estar contenido en una  Escritura Pública – título formal - , sino también podrá obrar en un Formulario Registral cuando el valor del predios no supere las veinte (20) Unidades Impositivas tributarias. En el caso de los formularios registrales, si bien es cierto la expedición del titulo inscribible será más breve, el notario podrá por seguridad pedir el bloqueo registral.



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