Por: Gustavo Zevallos Ruete
Abogado, Registrador Público y Docente de la Universidad Inca Garcilazo de la Vega.
Introducción:
Es contradictorio señalar que pese a existir en nuestro país un Registro de Propiedad Inmobiliaria, desde hace más de un siglo[i], no exista aún arraigada profundamente una cultura registral; es decir, no todos conocen los beneficios del registro, como por ejemplo, el papel trascendental que juega cuando se trata de la adquisición de un derecho real - léase propiedad - y por ende no utilizan sus servicios.-
Con la dación de la Ley Nº 26366 el 16-10-1994, se crea la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos como un Organismo Descentralizado Autónomo del Sector Justicia y ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos, siendo misión principal del sistema, otorgar seguridad jurídica, brindando publicidad cierta y veraz respecto a la titularidad de los diferentes derechos que en él se registran, y es sobre dicha verdad oficial, que el tráfico jurídico de bienes y derechos se desenvuelve. Esta misión, requiere para una llevanza final exitosa, una serie de principios registrales, - aparte de la utilización de una tecnología muy avanzada - siendo la Fe Pública Registral[ii], uno de los principales. Sobre dicho principio, se puede decir figurativamente, que es el gran escudo creado por el derecho, para proteger a quienes adquieren e inscriben a su favor la titularidad de un derecho, de buena fe, a título oneroso y de quien en el registro aparece como titular del mismo - léase propietario formal- siendo el caso, que dicha cubierta protectora, hace que la persona mantenga su adquisición aunque después se anule, rescinda o resuelva el de su otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. Debe tenerse en claro, que el fundamento de existencia del principio de fe pública registral, radica en la necesidad de asegurar el tráfico jurídico patrimonial, plasmado en la protección de las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se hayan producido, confiados en el contenido del registro; para ello, las normas reputan exacto y completo el contenido de los asientos registrales. Ahora bien, no puede hablarse de fe pública en el registro, sin la existencia de un sistema, que aplique a priori los principios registrales enmarcados dentro de la calificación registral, como son, los principios de Legalidad, de Causalidad, de Prioridad Excluyente, de Prioridad de Rango, de Tracto Sucesivo; es decir, los funcionarios del registro, deben realizar un proceso depurativo previo, de los documentos que son presentados ante el Libro Diario de una oficina registral, evitando la publicidad de derechos que adolezcan de nulidades o defectos de fondo, que alteren la seguridad del tráfico jurídico de titularidades, tratando siempre que el sistema no afecte la seguridad propia del derecho[iii].
Características:
A efectos de entender correctamente las características de este principio, disgreguemos los requisitos necesarios para su existencia, los mismos que deben conjugar en el tiempo, para que el principio de fe publica registral cumpla su rol tutelar en el derecho registral:
TERCERO REGISTRAL: Todo sistema registral moderno y eficiente, se mueve en torno a un eje central, a un actor principal, al que denominados tercero registral, personaje que es el beneficiario de los privilegios legales otorgados por la fe pública que otorga sobre el contenido de sus inscripciones el Registro.
BUENA FE DEL ADQUIRIENTE: Debe establecerse claramente que la buena fue, debe tenerla el adquiriente del derecho, no interesando en lo absoluto la buena o mala fe del transferente del mismo.- Esta buena fe del adquiriente, ha sido disgregada por algunos autores en dos aspectos, que deben coexistir al momento de la celebración del título material (léase pie de pagina Nº X) que genera la mutación jurídico registral. El primero es un aspecto objetivo que se da cuando en el registro - entiéndase en rigor el asiento registral - no constan causales de invalidez o ineficacia que afectan al derecho transmitido; es decir, el proceso previo ejercido por el registro, cumplió con efectividad su labor depuradora; y el segundo de carácter subjetivo, esta referido al desconocimiento de la inexactitud del registro, es decir no debe conocer el adquiriente en forma efectiva y directa causales de invalidez o ineficacia de una inscripción registral, asumiéndose a priori, que el adquiriente desconocía de cualquier hecho que enervase la verdad oficial del registro, estando siempre en la cómoda posición procesal de presumirse su buena fe al momento de la adquisición; siendo el caso, que la probanza que el adquiriente actuó de la mala fe, se acreditará en resumidas cuentas, cuando a este le sea imposible negar que desconocía la inexactitud.
TITULO ONEROSO: Hagamos una definición contrario sensu que para este caso, es didáctica; los que adquieran bienes inscritos a titulo gratuito (donación, anticipo de legítima, transferencia por sucesión intestada o testamentaria, etc) no gozan de los privilegios de la fe pública registral - mantener su derecho aunque el de su transferente sea nulo, anulado, rescindido o resuelto -. Es menester, que el adquiriente sufra un detrimento en su economía - el clásico ejemplo del pago del precio en una compraventa - para que se le pueda considerar como un tercero registral. Con respecto a lo señalado, podemos mencionar el artículo 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios[iv], mediante el cual, se establece una excepción al principio de prioridad excluyente previsto en el artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos[v], en el sentido de permitir que proceda la inscripción de un título de dominio a favor de un tercero, aún estando inscrito el derecho de los herederos de una sucesión determinada; ello en razón, que no puede considerarse a los herederos como terceros registrales, por las razones esgrimidas líneas arriba.
DERECHO INSCRITO: La inscripción registral es un requisito indispensable para que el principio registral desarrollado, despliegue su acción protectora sobre el tercero adquiriente, debiendo precisar que no solamente se refiere a la registración del derecho adquirido, sino , que este, debió estar previamente inscrito a favor del transferente. En tal sentido, no es posible hablar de tercero adquiriente quien obtenga una Primera Inscripción de Dominio por ejemplo en el Registro de Predios o en el Registro de Propiedad Vehicular; en razón que el derecho adquirido, no tuvo preexistencia en el registro.
Erróneas Interpretaciones:
En nuestra realidad, existe gran confusión con relación a la aplicación de este principio, que considero ha sido generada en parte por la propia técnica de inscripción; es decir, la conservación de los títulos - léase instrumentos públicos- que dan mérito a los asientos registrales, lo cual genera graves inconvenientes, así como; la poco feliz redacción del artículo 2014 el Código Civil[vi] que prácticamente conmina a todo contratante, a revisar todo aquello que se encuentre en los Registros Públicos; es decir, no solo deberá revisarse un asiento registral, sino también, deberá recurrir al título que obra archivado; todo ello con el fin de constatar que efectivamente no existan causas que afecten el derecho de la persona que aparece como titular del derecho ha disponer, dado que ello le impediría convertirse en tercero registral, inmune a todo suceso ajeno en el cual no haya intervenido. Con relación a ello, es menester indicar, que es el poder judicial, quien por ley tiene a su cargo la salvaguarda de las inscripciones registrales, siendo el caso, que reiterados fallos judiciales, prescriben que debe tenerse en consideración los títulos archivados - antecedente registral - que dieron mérito al asiento publicitado, generando con ello incertidumbre jurídica, dado que las personas que deseen ampararse en la fe del registro, deberán no solo recurrir al estudio del asiento registral, sino, también al estudio detallado del título que le dio mérito, llegando al absurdo que la fe publica se vea quebrada por datos que figuran también en otros registros que no guardan ninguna relación con el acto materia de inscripción[vii] .
Con ese panorama sombrío, que asola un principio fundamental del Sistema Registral Peruano, el actual Reglamento General de los Registros Públicos dio luces, estableciendo que la inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución, rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe, hubiera contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales; estableciendo claramente, que el ámbito sobre el cual debe recaer unicamente la diligencia de la persona que desea contratar bajo el amparo del registro, es el asiento registral. Asimismo, el Tribunal Registral, ha tratado de cerrar más el circulo, - aunque en algunos casos pareciera que no[viii] - estableciendo resolutivamente, que el usuario del registro, deberá recurrir unicamente a la partida registral en la cual se encuentre inscrito por ejemplo el predio (Registro de Predios) o una sociedad (Registro de Personas Jurídicas), sin necesidad de tener que realizar indagaciones en otros registros, que no estén vinculados con lo que es materia del negocio jurídico. Pero es preciso señalar que ninguna de estas precisiones reglamentarias y jurisprudenciales, han tenido el efecto querido, dado que sigue prevaleciendo, una norma de mayor jerarquía como es el Código Civil. Planteamos el siguiente ejemplo: Pedro figura en el asiento registral como propietario de una casa, que vende a Juan, pero digamos que en el título archivado que dio merito a la inscripción, figura un pacto de retroventa a favor de Pedro, que no se consigno en el asiento[ix], aquí la persona que reviso unicamente el asiento registral considerará que no existen causales de rescisión del derecho de su transferente; pero el tema viene hasta donde va su diligencia, dado que efectivamente existía una causa por la cual se podía rescindir el derecho del transferente y por ende no operaria la buena fe registral y su derecho caería. Con relación a este ejemplo, el Reglamento General de los Registros Públicos, ha indicado en forma categórica que se mantendrá la adquisición[x], dado que las causas señaladas no constaba en el asiento registral; pero el inconveniente, nace cuando se aplica esta norma reglamentaria con el Código Civil, que prescribe en su artículo 2014 Código Civil, que las causas no consten en los registros públicos, en forma genérica, sin hacer ninguna precisión. Podría pensarse que el problema estaría solucionado, si las normas fueran correctamente aplicadas; es decir, dado que el Reglamento General de los Registros Públicos, es una norma especial posterior que no contraviene en forma directa la norma general -Código Civil-, debería aplicarse sin mayor restricción; pero es el caso, que ello no ocurre, dado que se ha generalizado el percibir al registro público como un todo, y como tal, debe ser previamente revisado y estudiado sin mayores parámetros, si es que alguien pretende obtener la ansiada fe pública registral.
Derecho Comparado y su Posible Aplicación
Se ha dicho muchas veces y con justa razón, que nuestro sistema registral que nació formalmente[xi] con la creación del Registro de la Propiedad Inmueble en el año 1888, tuvo una gran influencia española, país que en el año 1872 dicto su Ley Hipotecaria, creada bajo los principios registrales de Legitimación, Oponibilidad y Fe Pública Registral, principios que caracterizan un sistema enmarcado en la técnica de la inscripción como forma de publicitar los hechos que tienen acogida en el registro; en tal sentido, el funcionario del registro - leáse registrador o conservador para los chilenos- es el encargado de extraer del título inscribible[xii], lo más relevante, lo susceptible de generar efectos a los terceros que contraten bajo la fe del registro. Lo esgrimido, se desarrolla de igual manera en el sistema español y en el nuestro; pero existe una diferencia en la técnica de la inscripción, cual es, de no conservar en su poder los títulos que dan mérito a la inscripción -léase asiento registral- , lo cual genera una gran ventaja; en razón que lo publicitado por el registro, unicamente se circunscribe a lo dicho en el asiento registral[xiii], no va más allá. Lo señalado se convierte en mecanismo de gran ayuda a las personas que contratan en base al Registro, dado que no tendrán que examinar ninguna otra información del título inscribible, por cuanto dicha labor, ya le fue eximida por el registrador y se agoto en dicha instancia, habiendo publicitado dicho funcionario, todo lo oponible a tercero y que causa una publicidad efecto[xiv].
Es meridianamente claro, que una posible solución al problema de hasta donde se debe extenderse la diligencia de la persona que va contratar en base a lo publicitado por el registro, es la no conservación por parte del registro de los instrumentos que dan mérito a las inscripciones; ello a fin, que el único universo en el cual deba indagar el posible adquiriente, sea unicamente el asiento de inscripción.
Con relación a lo indicado, es menester precisar, que actualmente la regla general para los documentos que se presentan al registro para su inscripción, es que tengan matricidad[xv]; es decir, que exista un original que sea conservado por un funcionario o institución designado por norma para dicha función, ya sea este de sede notarial (notarios), judicial (secretarios) o administrativa (funcionarios); en tal sentido, es propio señalar que el registro, no debería conservar, en una suerte de segunda matriz, documentos que gozan de matricidad, dado que se estaría duplicando funciones y esfuerzos. Siendo el caso, que dichas matrices podrían ser recurridas, en caso, de pretender verificarse información adicional, pero que no afectaría en modo alguno, la seguridad del tráfico jurídico patrimonial, en razón, que estarían fuera del ámbito de los registros públicos.
En esta misma línea de pensamiento, analicemos que pasa con aquellos documentos que carecen del principio de matricidad, que por excepción y actualmente un número reducido[xvi], tienen acogida en el registro; en dichos casos, el registro podría suplir dicha falencia, permitiendo su acceso y permanencia, a fin de una adecuada conservación y posible consulta posterior.-
Debe tenerse presente, que no solamente el hecho de una mejor esquematización publicitaria del registro, es un buen fundamento para optar por lo indicado, sino, también el aspecto práctico, dado que la conservación física de la documentación, al pasar los años, se convertirá en un gran problema y no en un instrumento de solución.
[i] El Registro de Propiedad Inmueble fue creado por Ley del 02 de Enero de 1888, no se consigna número de la Ley; por cuanto, la numeración de las leyes se dio recién a partir del 20/10/1904 con la promulgación de la Ley Nº 01.-
[ii] La Fe Pública Registral es el principio fundamental que caracteriza a nuestro sistema registral y por el cual una persona que de buena fe adquiere un derecho de persona que aparece en el registro con facultades para disponerlo, conserva su adquisición, aunque después se resuelvan, rescinde o anule el derecho de su transferente.-
[iii] El sistema registral peruano y en general todo sistema de oponibilidad, siempre tratará de compatibilizar la seguridad del tráfico con la seguridad del derecho, pero en caso de contradicción, el sistema enfilará sus escudos a favor de la primera, al establecerse claramente en nuestro Código Civil que para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobres los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone. Debe tenerse presente que un continuo enfrentamiento entre ambos tipos de seguridad, dañaría gravemente cualquier sistema registral, no pudiendo perjudicarse en forma continuada la seguridad del derecho en aras de una seguridad del tráfico, dado que el sistema estaría condenado a la desaparición. Si bien es cierto, nuestro sistema recoge como una garantía la adquisición a non domino - adquirir un derecho de un no propietario, no titular del derecho publicitado - esto en última instancia es la existencia de un hecho confrontacional que merma al sistema. Debe sembrarse la cultura del registro, hasta el punto en que no sea ley que vuelva al registro constitutivo - como parece que va suceder - , sino el propio uso y costumbre le impongan dicho estatutos.
[iv] Artículo 94 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios " Las transferencias a favor de terceros efectuadas por el causante antes de su fallecimiento, podrán inscribirse aún cuando la partida registral correspondiente se hubiera inscrito la sucesión a título universal, siempre que dichas transferencias consten en escritura pública o formulario registral legalizado por notario y no perjudiquen a terceros "
[v] Artículo X del Titulo Preliminar del RGRP " No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o anterior fecha".
[vi] "La persona que de buena fe adquiera a titulo oneroso un derecho de persona que figura en el registro con facultad de disponerlo, conservara su derecho, aunque después se anule , rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos"
[vii] Entremos a un caso extremo, en que el estado civil que publicita el registro de propiedad inmueble - actual Registro de Predios - de un propietario-vendedor sea de soltero, pero es el caso, que el Registro de Propiedad Vehicular incluso de otra sede registral, consigna a la misma persona con estado civil de casado, en este caso, el juez concluye que no hubo buena fe de parte del adquiriente, dado que en un registro publico se publicitaba un estado civil que debió merituarse, y en este caso el principio de fe publica registral cae, trayendo consigo la cancelación del asiento registral.
[viii] El Tribunal Registral emitió la siguiente resolución N° 518-2003-SUNARP-TR-L del 15-08-2003 que prescribía "Al realizar la calificación registral, deberá acudirse a los títulos archivados para complementar lo que no conste en los asientos registrales y sea necesario para la calificación, pero no para contradecir lo que conste en los asientos registrales".
[ix] Por el Pacto de Retroventa se otorga el derecho al vendedor de resolver unilateralmente el contrato de compraventa que hubiera efectuado, sin la necesidad de comunicarlo al comprador.-
[x] El sistema registral mantiene firme todo aquello que publicita, sin perjuicio de las responsabilidades funcionales que correspondiesen conforme a Ley y a la indemnización por los errores registrales, conforme a lo prevista en el literal d) del artículo 3 de la Ley 26366 .
[xi] El Código Civil de 1852 prescribía la existencia de un oficio público que estaba a cargo de un escribano - entiéndase notario - en la cual se encontraban archivado documentos que acreditaban hipotecas sobre fincas que pertenecían a la jurisdicción de dicho escribano.
[xii] El titulo inscribible es aquel en el que se funda una inscripción, el mismo que esta compuesto de dos caras de una misma moneda, como son el aspecto material que encuadra al acto causal generador de la mutación jurídica - léase transferencia- por ejemplo (la compraventa, donación, permuta, etc) y el aspecto formal es el terno a la medida que se requiere para acceder al recinto registral.; siendo el caso, que el artículo 7 de la Ley Nº 27755 reglamentado por D.S Nº 023-2003-JUS, estableció que en el Registro de Predios, no solamente el título material (causa fuente de la transferencia) podrá estar contenido en una Escritura Pública - título formal por excelencia - sino también podrá obrar en un Formulario Registral cuando el valor del predios no supere las veinte (20) Unidades Impositivas tributarias.
[xiii] El asiento registral es el documento elaborado por el registrador que es publicitado por el registro y contiene la situación jurídica relevante, que va producir efectos ante terceros.-
[xiv] La publicidad efecto, es aquella a la que nuestra norma considera que ha sido tomada en cuenta al momento de la formación de relaciones jurídicas patrimoniales nacidas fuera del registro, dado que dicha publicidad, es posible ser conocida por todos - cognoscibilidad- incluso aunque no hubiera un conocimiento efectivo de la misma.
[xv] La matricidad esta dada por la existencia de un documento original, único, otorgado por un funcionario en el ejercicio de sus funciones, el mismo que lo conserva, y expide copias certificadas del mismo.
[xvi] El actual Registro de Predios (compuesto por el Registro de Propiedad Inmueble, Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales) y el Registro de Propiedad Vehicular, son los registros que tienen la concentración del movimiento registral en cuanto a las inscripciones que se producen y a la publicidad que se emite. Siendo el caso, que en dichos registros acceden por regla general documentos matriciales.-
